Immobilienvermietung als Altersversorgung

Eine vermietete Immobilie als Geldanlage. Teil 2

Wertermittlung zur Immobilienvermietung als Altersversorgung

Der Kaufpreis, die Erwerbs- und die Geldbeschaffungskosten ergeben dieGesamtkosten des Erwerbs. Dieser Gesamtbetrag, steht im Verhältnis zur Mieteinnahme.

Der Kaufpreis

Der Makler oder der Anbieter als Eigentümer haben ihre Preisvorstellung, die sie meistens ohne eine genaue Renditeberechnung erzielen wollen. Hier sollten Sie unbedingt Ihre eigene Renditeberechnung erstellen. Um das machen zu können wollen wir hier eine Musterkalkulation vornehmen:

Wertermittlung zur Immobilienvermietung als Altersversorgung ist eine wichtige Voraussetzung. Schauen wir uns eine fiktive, aber realistische Beispielimmobilie an. Diese liegt in einer guten Lage und kostet 220.000 Euro. In dieser Summe sind die Kaufnebenkosten wie Grundsteuern, Maklergebühren sowie Notar- und Gerichtskosten enthalten. Eine Renovierung ist nicht erforderlich, da sich das Objekt in einem guten Zustand befindet. Außerdem ist die Wohnung vermietet. Die Jahresmieteinnahmen betragen derzeit 10.800 Euro im Jahr, 900 Euro im Monat. Welche Rendite bringt Ihnen diese Immobilie? Dazu schauen wir uns zunächst die einfache Renditeberechnung an. Die entsprechende Formel lautet:  Jahresnettokaltmiete ÷  Kaufpreis incl. Nebenkosten = Rendite in %.   Setzen wir unsere Zahlen ein, ergibt sich daraus folgendes Ergebnis: 10.800 ÷ 220.000 = 4,9 %  Das ist eine gute Zahl.

Nettorendite

Allerdings handelt es sich oben um die Bruttorendite, die die laufenden Bewirtschaftungskosten wie Hausverwaltung oder Instandhaltung unberücksichtigt lässt. Diese müssen bei der Ermittlung der Nettorendite vorher natürlich berücksichtigt werden. Die Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten heißt dann Nettorendiete. Die konkreten Zahlen sind, wie vieles andere auch, von der jeweiligen Immobilie abhängig. Aber als Faustformel und soliden Erfahrungswert können Sie für die Bewirtschaftungskosten 20 % der Mieteinnahmen kalkulieren. Daraus ergibt sich die Nettorendite der Immobilie unter Berücksichtigung der Kaufneben- und Bewirtschaftungskosten wie folgt:     Nettoobjektergebnis ÷ Kaufpreis incl. Kaufnebenkosten = Nettorendite.   Und konkret mit den vorliegenden Zahlen: 8.640 ÷ 220.000 = 3,92%

Dies ist die Nettoverzinsung Ihres Kapitals, wenn Sie die Gesamtkosten der Immobilie quasi bar auf den Tisch legen würden. Angesichts der aktuellen Zinsen  ist dieser Wert durchaus sehr gut. Unter der Nettorendite einer Immobilie versteht man vereinfacht ausgedrückt die Verzinsung des Kapitals (vor Steuern) und nach Berücksichtigung aller immobilienbezogenen Kosten.

Also ergibt sich daraus über die Miete gerechnet ein Kaufpreis, der Ihr Angebot sein sollte. Es ensteht ein Preis mit dem Sie den endgültigen Kaufpreis aushandeln können. Die Steuervorteile haben wir hier nicht berücksichtigt. Bei richtiger Finanzierung der Kaufpreissumme im Verhältnis zur Mieteinnahme und dem Eigenkapitaleinsatz entstehen Steuervorteile, die Ihnen ebenfalls finanziell bei der Anschaffung helfen.

Informationen zur Immobilienfinanzierung finden Sie in Teil 3 von “Immobilienvermietung als Altersversorgung“

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