Effektivzins bei einer Baufinanzierung

Der Effektivzins bei einer Baufinanzierung mit Auszahlung nach Baufortschritt reicht nicht für die Bewertung des Kredits. 

In meinem Blog habe ich schon einmal am 15.Mai 2017 unter dem Titel: Effektivzins ist ein Vergleichswert für Kredite geschrieben, dass der Effektivzins nicht alleine der Maßstab für eine am Ende preiswerte Finanzierung sein kann.

Viele Immobilienerwerber sind Bauherren. Sie erwerben eine noch zu bauende oder zu renovierende Immobilie. Das heißt, dass sie einen Bauvertrag oder einzelne Handwerkerverträge unterzeichnet haben. Sie benötigen eine Baufinanzierung mit Auszahlungen nach Baufortschritt zur Bezahlung ihrer Immobilie. Für den Neubau sowie Altbausanierung in Eigenregie mit Handwerkern gilt, die Handwerker werden in Raten je nach Fertigstellung oder Baufortschritt bezahlt.

Die Käufer einer fertigen Immobilie erfüllen ihre Kaufpreiszahlung, wenn die notariellen Vorrausetzungen gegeben sind. Bei der Baufinanzierung für den Erwerb vom Bauträger wird nach Verwendung des Eigenkapitals der Hypothekenanteil je nach Baufortschritt in Baustufen oder Raten benötigt.

Durch Teilauszahlungen entstehen zusätzliche Finanzierungskosten und eine Änderung des Effektivzins.

Die meisten Geldgeber wollen in solchen Fällen, wegen Mehraufwand und längerer Bereitstellung so genannte Bereitstellungszinsen vereinbaren. Sie sollten hier mit Ihren Geldgebern unbedingt die Konditionen aushandeln. Manche Geldgeber verlangen zum Beispiel Bereitstellungszinsen nach Ablauf von drei Monaten. Andere wollen erst den endgültigen vereinbarten Hypothekenzins mit vollständiger Auszahlung des Kreditbetrages starten und bis dahin gerne einen höheren Zinssatz abrechnen, oder den dann gültigen Kreditzins festlegen. Diese sogenannten Bereitstellungskosten können Ihre Finanzierung ganz ordentlich verteuern.

Stellen Sie sich vor, dass es, aus welchem Grund auch immer, zu Bauverzögerungen kommt. Damit werden dann auch mehr Zinsen und Bereitstellungskosten anfallen. Alle diese Kosten gehören am Schluss in Ihre Effektivzinsberechnung. Also, es lohnt sich, hier mit Ihrem Geldgeber zu verhandeln und nicht blind einen Vertrag zu unterzeichnen.

Sie sehen hier deutlich, dass alleine die Effektivzinsangabe bei der Vergabe der Hypothek oder des Kredites nicht über die für Sie bessere Finanzierung entscheidet. Erst die gesamten Kosten geben Aufschluss für Ihre Entscheidung. In meinem Vergleichsrechner http://expressvergleich24.com können Sie die für Sie besten Geldgeber und Konditionen ermitteln und dann Entscheidungen treffen.

Immobilienfinanzierung bei Vermietung als Altersversorgung

Eine vermietete Immobilie als Geldanlage. Teil 3

Die Immobilienfinanzierung bei Vermietung als Altersversorgung.

Eine Immobilie zu erwerben, um diese als Geldanlage zu vermieten ist dem Grunde nach eine gute Investition. Jedoch sollte man, wenn möglich seinen Steuerberater konsultieren. Ob diese Investition zu einem Erfolg wird, hängt unter anderem sehr von den damit verbundenen Steuervorteilen und einer guten angepassten Immobilienfinanzierung ab.

Eine vermietete Immobilie ist ein kleiner Gewerbebetrieb.

Eine vermietete Immobilie erwirtschaftet dem Eigentümer Mieteinnahmen, die  zu versteuernde Einnahmen bedeuten und zu dem normalen Einkommen hinzugerechnet werden. Gleichzeitig entstehen aber auch Ausgaben, also Kosten. Zu denen gehören auch die Kosten für eine Immobilienfinanzierung. Die Annuität, also die Zins- und Tilgungsraten sind Kosten, von denen die Zinsen mit den Einnahmen verrechnet werden können. Die Tilgungen sind nicht steuerlich zu berücksichtigen, weil damit ja die eigene Immobilie bezahlt wird. Andere Kosten können sein: Notar und Grundbuchkosten soweit sie mit der Beschaffung einer Baufinanzierung zu tun haben, Versicherungen, dringend nötige Reparaturen, Abschreibung des Immobilienwertes usw.

Ein Teil der Immobilienfinanzierung bei Vermietung ist die steuerliche Beteiligung.

Bei einer Immobilienfinanzierung für eine  selbstgenutzte Immobilie wird jeder Kreditnehmer so viel als möglich Eigenkapital einsetzen, so wenig Kredit als möglich aufnehmen und so schnell als möglich seinen Kredit tilgen.  Bei einer vermieteten Immobilie sind die Zinsen steuerlich abzugsfähig. Sobald die Zinsen abzugsfähig sind, wird in der Regel genau das Gegenteil erwünscht. Also, soll die Zinslast möglichst hoch sein und lange bleiben. Endziel ist meist der Rentenbeginn.

Hier wird es ernst bei der Immobilienfinanzierung bei Vermietung als Altersversorgung. Man sollte nun die Mieteinnahmen ermitteln und die monatliche Belastung berechnen. Der Standort, die Vermietbarkeit und der Zustand der Immobilie sind ganz entscheidend für die richtige und langfristige Finanzierung. Auch ist die Laufzeit abhängig von der Berufszeit, also der Zeit des Steueraufkommens. Alle diese Punkte müssen bei einer „gesunden“ Immobilienfinanzierung bei Vermietung als Altersversorgung und eben diesem Erwerb berücksichtigt werden.

Zahlt der Mieter die Immobilienfinanzierung?

Darauf sollten Sie sich in keinem Fall verlassen. Mietausfall und auch Mietkürzungen können zu eigenen Belastungen führen, auch wenn dieser Mietausfall steuerlich berücksichtigt werden kann. Bitte nicht nur auf die Steuervorteile achten. Sie sollten im Notfall in der Lage sein, eine Zeitlang die monatlichen Raten bezahlen zu können.

Die monatliche Rate.

Sie hängt in erster Instanz von Ihrem Einkommen und Ihrem Eigenkapital ab. Zunächst sollte man eine Finanzierung so hoch, wie möglich ohne Eigenkapital rechnen, und an Hand der Einkommenszahlen die Steuer mit einbeziehen. Dann die Berechnungen soweit anpassen, dass für alle Seiten, einschließlich der Nettomieteinnahmen eine Belastung tragbar ist.

Sie sehen, um eine Immobilienfinanzierung bei Vermietung zufriedenstellend zu erarbeiten, bedarf es einer guten Beratung und Ermittlung aller Fakten. Es geht nicht ohne Steuerberater und natürlich nicht ohne einen guten Bankberater. Suchen Sie zunächst über ein Vergleichsportal  http://expressvergleich24.com eine Bank mit guten Konditionen und dann den guten Berater.

Immobilienvermietung als Altersversorgung

Eine vermietete Immobilie als Geldanlage. Teil 2

Wertermittlung zur Immobilienvermietung als Altersversorgung

Der Kaufpreis, die Erwerbs- und die Geldbeschaffungskosten ergeben dieGesamtkosten des Erwerbs. Dieser Gesamtbetrag, steht im Verhältnis zur Mieteinnahme.

Der Kaufpreis

Der Makler oder der Anbieter als Eigentümer haben ihre Preisvorstellung, die sie meistens ohne eine genaue Renditeberechnung erzielen wollen. Hier sollten Sie unbedingt Ihre eigene Renditeberechnung erstellen. Um das machen zu können wollen wir hier eine Musterkalkulation vornehmen:

Wertermittlung zur Immobilienvermietung als Altersversorgung ist eine wichtige Voraussetzung. Schauen wir uns eine fiktive, aber realistische Beispielimmobilie an. Diese liegt in einer guten Lage und kostet 220.000 Euro. In dieser Summe sind die Kaufnebenkosten wie Grundsteuern, Maklergebühren sowie Notar- und Gerichtskosten enthalten. Eine Renovierung ist nicht erforderlich, da sich das Objekt in einem guten Zustand befindet. Außerdem ist die Wohnung vermietet. Die Jahresmieteinnahmen betragen derzeit 10.800 Euro im Jahr, 900 Euro im Monat. Welche Rendite bringt Ihnen diese Immobilie? Dazu schauen wir uns zunächst die einfache Renditeberechnung an. Die entsprechende Formel lautet:  Jahresnettokaltmiete ÷  Kaufpreis incl. Nebenkosten = Rendite in %.   Setzen wir unsere Zahlen ein, ergibt sich daraus folgendes Ergebnis: 10.800 ÷ 220.000 = 4,9 %  Das ist eine gute Zahl.

Nettorendite

Allerdings handelt es sich oben um die Bruttorendite, die die laufenden Bewirtschaftungskosten wie Hausverwaltung oder Instandhaltung unberücksichtigt lässt. Diese müssen bei der Ermittlung der Nettorendite vorher natürlich berücksichtigt werden. Die Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten heißt dann Nettorendiete. Die konkreten Zahlen sind, wie vieles andere auch, von der jeweiligen Immobilie abhängig. Aber als Faustformel und soliden Erfahrungswert können Sie für die Bewirtschaftungskosten 20 % der Mieteinnahmen kalkulieren. Daraus ergibt sich die Nettorendite der Immobilie unter Berücksichtigung der Kaufneben- und Bewirtschaftungskosten wie folgt:     Nettoobjektergebnis ÷ Kaufpreis incl. Kaufnebenkosten = Nettorendite.   Und konkret mit den vorliegenden Zahlen: 8.640 ÷ 220.000 = 3,92%

Dies ist die Nettoverzinsung Ihres Kapitals, wenn Sie die Gesamtkosten der Immobilie quasi bar auf den Tisch legen würden. Angesichts der aktuellen Zinsen  ist dieser Wert durchaus sehr gut. Unter der Nettorendite einer Immobilie versteht man vereinfacht ausgedrückt die Verzinsung des Kapitals (vor Steuern) und nach Berücksichtigung aller immobilienbezogenen Kosten.

Also ergibt sich daraus über die Miete gerechnet ein Kaufpreis, der Ihr Angebot sein sollte. Es ensteht ein Preis mit dem Sie den endgültigen Kaufpreis aushandeln können. Die Steuervorteile haben wir hier nicht berücksichtigt. Bei richtiger Finanzierung der Kaufpreissumme im Verhältnis zur Mieteinnahme und dem Eigenkapitaleinsatz entstehen Steuervorteile, die Ihnen ebenfalls finanziell bei der Anschaffung helfen.

Informationen zur Immobilienfinanzierung finden Sie in Teil 3 von “Immobilienvermietung als Altersversorgung“

Immobilienvermietung als Altersversorgung

Eine vermietete Immobilie als Geldanlage. Teil 1

Immobilienvermietung als Altersversorgung.

Wenn Sie sich eine eigengenutzte Immobilie kaufen, ist dieser Erwerb eine Altersversorgung, indem Sie, wenn die Immobilie bezahlt ist, im Alter oder Rentenalter keine Miete mehr bezahlen müssen. Kaufen Sie aber eine Immobilie, die Sie ab Erwerb vermieten, wird die Mieteinnahme die Immobilie abbezahlen und Sie haben im Alter außer der Rente eine weitere Altersversorgung. Ob die Immobilienvermietung als Altersversorgung dient und langfristig zu einer zusätzlichen und profitablen Einnahmequelle wird, hängt von vielen Faktoren ab.

Folgend Punkte sind unbedingt zu berücksichtigen:

Ihre persönlichen Umstände.
Investieren Sie nur in Immobilien, wenn Sie über das nötige Eigenkapital verfügen und einen verhältnismäßig sicheren Arbeitsplatz haben. Die erworbene Immobilie sollte sich im Vermietungszustand auch möglichst ohne weitere Investitionen abbezahlen. Sie sollte ja zur Altersversorgung dienen.

Die Lage der Immobilie.

Die Lage der Immobilie ist ganz sicher der wichtigste Punkt. Fragen Sie sich, ob Sie dort wohnen und leben möchten. Investieren Sie nur in eine Stadt mit mindestens 10.000 Einwohner, Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten. Alle diese Voraussetzungen sollten vorhanden sein. Attraktive Wohnlage, auch an Stadtgrenzen mit niedriger Arbeitslosigkeit, durchschnittliche Mietpreise, garantieren langfristig eine gute Vermietung und Wertsteigerung der Immobilie. Keine Wohngebiete wählen, in denen die Bevölkerung abnimmt.

Der Zustand und die Bauweise der Immobilie.

Investieren können Sie in eine neue oder auch gebrauchte Immobilie. Es kommt auf den Zustand an. Auch eine gebrauchte Immobilie kann gepflegt und in gutem Zustand sein.  Am besten ist der Erwerb von Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern. Bei Wohnungen gibt es zuständige Verwalter und bei Mehrfamilienhäuser setzen Sie einen Verwalter ein. Damit ist die Pflege gesichert. In vorhandenen Protokollen der Eigentümerversammlungen können Sie die Probleme, die in der Vergangenheit waren und in Zukunft anstehen,  lesen und alles über zukünftige Sanierungen und Renovierungen erfahren. Baupläne und Baubeschreibung geben weitere Auskunft über die Bauweise.

Achten Sie auf die Energieeinsparungsverordnung. Sind hier alle Sanierungen laut Gesetz eingehalten worden? Dämmung, Austausch von Heizkesseln und Isolierfenster sind hohe Kosten. Prüfen Sie vor dem Erwerb die genaue Ausstattung der Immobilie. Zb.: Altersgerechte Einrichtungen, Keller, Aufzug, Abstellplätze für Autos, Fahrradkeller und Waschküche. Das sind alles wertsteigernde Einrichtungen, die der Mieter und bei einem Verkauf auch der Käufer honoriert. Gibt es Rücklagenkonten? Die erwerben Sie mit.

Ganz wichtig, die aktuelle Vermietung.

Wie hoch ist die Miete zurzeit und wird regelmäßig gezahlt? Eine Kopie des bestehenden Mietvertrages sollten Sie einsehen. Wie ist der bestehende Mietspiegel für die Umgebung der Immobilie. Daraus ergibt sich eine eventuelle Mietanpassung. Aus der Miethöhe ergibt sich für Sie die Rendite für Ihre Immobilieninvestition.

Immobilienvermietung als Altersversorgung kann es nur werden, wenn Sie alle diese Punkte sorgsam erarbeiten und berücksichtigen.

In Teil 2 finden Sie Informationen zu Kaufpreis, Miete und Rendite.

 

Hypothekendarlehen Teil 2

 

Was Sie über Hypothekendarlehen wissen sollten.

Hypothekendarlehen ist ein Darlehen mit Grundbuchabsicherung.

In Teil 1 haben wir den Begriff Hypothekendarlehen und die Beleihungsbedingungen erklärt. In diesem Teil wollen wir näher auf die Gesetze und Regeln eingehen.

Das Hypothekendarlehen ist die umgangssprachliche Bezeichnung für Darlehen, die durch Grundpfandrechte auf mindestens einer Immobilie besichert sind. Sie sind unter anderem die wichtigste Kreditart der Hypothekenbanken. Sie dienen nach § 12 Abs. 1 des Pfandbriefgesetzes als Deckung für Hypothekenpfandbriefe.

Die Hypotheken dürfen gemäß § 13 Abs. 1 des Pfandbriefgesetzes nur auf Grundstücken, oder Grundstücksgleichen Rechten oder solchen Rechten einer ausländischen Rechtsordnung lasten, die den grundstücksgleichen Rechten deutschen Rechts vergleichbar sind.

Das Hypothekendarlehen stellt auch Anforderungen an das Beleihungsobjekt.

Das Beleihungsobjekt und das Grundpfandrecht unterstehen bankenaufsichtsrechtlich der Capital Requirements Regulation (CRR). Daher müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllet sein:

zum Beleihungsobjekt:

  • das Objekt muss zeitnah verwertbar sein. Hier gilt Art. 208 Abs. 2c des CRR
  • es muss angemessen und zeitnah Schadensversichert sein Art. 208 Abs. 5 des CRR
  • ein unabhängiger Sachverständiger muß die Wertschätzung vornehmen Art. 229 Abs.1 CRR
  • bei gewerblichen Immobilien ist jährlich und bei Wohnimmobilien alle drei Jahre seitens der kreditgebenden Bank eine Überwachung vorzunehmen. Art. 208 CRR

zum Grundpfandrecht:

  • 208 Abs. 2a CRR verlangt, dass die Grundpfandrechte in allen relevanten Rechtsordnungen rechtlich durchsetzbar sein müssen.
  • Das Grundpfandrecht muss allen Anforderungen nach Art. 208 Abs. 2b CRR entsprechen.

Diese Anforderungen gelten für alle Hypothekendarlehen. Auf diese Anforderungen wird Ihre kreditgebende Bank sicherlich achten, aber Sie sollten wissen, warum Ihnen die eine oder andere Frage gestellt wird und vor der Kreditvergabe alle diese Punkte zur Zufriedenheit der Bank geklärt haben möchte.

Die Kreditgeber des Vergleichsportals  http://expressvergleich24.com/ sind alle berechtigt diese Hypothekendarlehen zu vergeben und halten die Gesetzesvorgaben ein.

Hypothekendarlehen Teil 1

Was Sie über Hypothekendarlehen wissen sollten.

Hypothekendarlehen ist ein Darlehen mit Grundbuchabsicherung.

Der Begriff “Hypothek“ gehört zu dem Begriff  “Darlehen“. Die Hypothek ist die Absicherung eines Kredits zu Gunsten des Kreditgebers und zwar in einem dem Kreditnehmer gehörigen Immobilieneigentum. Dies geschieht mit einem notariell bestellten Eintrag in das Grundbuch der Immobilie.

Also, ein Hypothekendarlehen ist ein Darlehen, das über ein Grundbuch abgesichert ist und heißt auch deshalb ab und zu Grundschulddarlehen. Für diese Darlehen gibt es klare Gesetze und Regeln, die sehr genau von den Kreditgebern eingehalten werden müssen. Auf diese Vorschriften wollen wir hier  im Einzelnen nicht eingehen. Das folgt im Hypothekendarlehen Teil 2. Es gibt hauptsächlich Hypothekenbanken, die diese Kredite vergeben. Aber auch alle anderen Kreditgeber können einen Grundbucheintrag zur Sicherheit verlangen. Bei ca. 90% aller vergebenen Darlehen findet eine Grundschuldabsicherung statt.

Für Hypothekendarlehen sind Beleihungsbedingungen einzuhalten.

Der Kreditgeber prüft vor der Vergabe eines Kredits die Voraussetzungen des zu beleihenden oder des Objektes, in dessen Grundbuch die Absicherung stattfinden soll. Dazu gehören unter anderem die Ermittlung des Beleihungswertes und die Eintragungen im Grundbuch. Der Beleihungswert ist die Grundlage für die Kredithöhe und die Eintragungen im Grundbuch sind zur Absicherung des Kreditgebers ganz wichtig.

Der Kreditgeber wird ein Gutachten erstellen oder bei einem Gutachter in Auftrag geben. Bei einem Notar oder beim Grundbuchamt wird die Bank einen Grundbuchauszug bestellen.

Das Gutachten ergibt einen zum heutigen Datum erzielbaren Wert, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungen nicht nachkommt und die Immobilie verkauft werden muss, um das bestehende Hypothekendarlehen abzulösen. Da der heutige Wert, je nach Marktlage, nicht immer erzielt werden kann, wird der Kreditgeber seine Beleihungsgrenze auf ca. 70% bis ca. 80% festlegen. Diese Grenze teilt der Kreditgeber dann noch auf in Erst- und Zweithypothek. Die Ersthypothek endet bei ca. 60% des Beleihungswertes. Wenn Sie auch die Zweithypothek benötigen, dann zahlen Sie dafür in der Regel einen höheren Zinssatz und eventuell auch eine höhere Tilgung. Die Zins- und Tilgungskonditionen können Sie einem Vergleichsportal ermitteln: http://expressvergleich24.com/baufinanzierung-vergleich/

Im Grundbuch werden dann die Hypotheken eingetragen. Das Grundbuch besteht aus verschiedenen Rängen und Eintragungen. Die Haupteintragungen sind der Nachweis des Objektes und die Größe sowie die genaue Lage. Im Grundbuch sind auch andere Belastungen wie z.B. Wege- oder Kanalrechte zu finden. Der Kreditgeber besteht auf den ersten Rang im Grundbuch, also nach der Beschreibung und den oben beschriebenen Rechten. Weitere Kreditgeber erscheinen dann im sogenannten Nachrang.

Grundschulden müssen immer vor einem Notar bestellt werden. Der Notar veranlasst dann beim Grundbuchamt die Eintragung. Erst nach der Eintragung oder dem Nachweis durch eine Rangbescheinigung, dass die Eintragung vom Notar eingereicht wurde, zahlt der Kreditgeber den Betrag aus dem Hypothekendarlehen aus.

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Effektivzins ist ein Vergleichswert für Kredite.

Kein Kredit, ohne die Angabe eines Effektivzinses unterzeichnen. Der Effektivzins ist ein Vergleichswert für Kredite.

Bei jedem Kreditangebot und bei jedem Kreditvertrag muß der Effektivzinssatz angegeben sein. Der Effektivzins ist ein Vergleichswert für Kredite. Außerdem muß auch die Berechnung des Effektivzinses so transparent gemacht werden, dass Sie als Kreditnehmer diese Berechnung erkennen und nachvollziehen können.

Für alle Geldgeber oder Kreditinstitute gilt nach der Preisanagabenverordnung (PAngV) die Vorschrift, den Effektivzins zu ermitteln und darzustellen. Die mathematischen Grundsätze sind festgelegt und für alle Kreditinstitute gleich. In dieser PAngV ist genau festgelegt, welche tatsächlichen Zahlungen in der Berechnung enthalten sein müssen. Somit ist der Effektivzins eine Maßeinheit, mit der der Kreditnehmer genau feststellen kann, welche Gesamtkosten er für seinen Kredit ausgeben muss. Sie können damit verschiedene Angebote vergleichen. In meinem Vergleichsportal finden Sie die besten Konditionen und Angebote: http://expressvergleich24.com/

In dem Effektivzins müssen ausgehend von den Sollzinsen alle Kosten berücksichtigt werden, die zusätzlich anfallen. Auch die unterschiedlichen Zahlungsweisen und die unterschiedlichen Verrechnungen der Tilgungsanteile in den Kreditraten müssen berücksichtigt werden. Dagegen müssen nicht die Gebühren für Wertgutachten und Führung eines zusätzlichen Kontos, das für laufende Ratenzahlungen verwendet wird berücksichtigt werden. Auch zusätzliche Kreditabsicherungen durch eben Versicherungen werden nicht mit einbezogen. Notarkosten und Grundbuchkosten gehören auch nicht in die Effektivzinsenberechnung.

Der Effektivzins ist ein Vergleichswert für Kredite, aber für die Beurteilung nicht ausreichend.

Wie Sie selber feststellen, ist also der Effektivzins eine gute Vergleichsmöglichkeit. Aber ob diese Finanzierung mit dem besseren Effektivzins nun das beste Angebot ist, ist damit noch nicht entschieden. Dazu müssen Sie die Angebote der Kreditgeber genau durcharbeiten und die Vorschriften sowie die Nebenkosten, die nicht im Effektivzins enthalten sein müssen, überprüfen und ermitteln.

Machen wir hierzu ein Beispiel: Sie haben von dem Geldgeber (1) ein Hypothekenangebot über 50.000,-€ mit einem Effektivzinssatz von 4,5% erhalten. Nicht im Effektivzinssatz berücksichtigt kommt ein Wertgutachten, für dass 3.000,- € bezahlt werden muss, hinzu. Bei einer Laufzeit von 10 Jahren fallen Gesamtkosten in Höhe von 65.913,60 € an. Sie erhalten ein weiteres Angebot von einer anderen Bank (2), die als Effektivzinssatz 5,0% anbietet. Deren Wertgutachten kostet 500,-€.  Der normale Kreditnehmer würde ohne die Kosten für die Wertgutachten zu kennen zunächst das Angebot des Geldgebers (1) annehmen. Mit der Kenntnis über die Kosten des Wertgutachtens kommt er ins Grübeln. Tatsache ist, dass das Angebot (2) preiswerter ist. Und zwar zahlt er hier als Gesamtkosten in gleicher Laufzeit 64.275,28 €. Das Ergebnis zeigt eindeutig, auch wenn Geldgeber (1) einen günstigeren Effektivzinssatz anbietet, ist der Kredit doch teurer als bei Kreditgeber (2).

Der Effektivzins ist zwar ein guter Vergleichswert für Kredite, aber erst die Kenntnis aller Fakten und eventuell weiterer Kosten macht einen tatsächlichen Vergleich möglich. Erst ein Kreditvergleich mit meinem Vergleichsrechner http://expressvergleich24.com/ gibt genaue Auskunft.

Wissen über die verschiedenen Darlehen

Sie sollten den Unterschied zwischen den 2 wichtigsten Darlehen kennen.

Die 2 wichtigsten sind  das Annuitätendarlehen und das Tigungsdarlehen.

Zunächst zu dem Annuitätendarlehen:  Bei Immobilienfinanzierungen sprechen wir hauptsächlich von Darlehen, die als Annuitätendarlehen vergeben werden. Ein Annuitätendarlehen erhalten Sie bei Hypothekenbanken, Versicherungen und Bausparkassen. Auch mit Ihrer Hausbank können Sie ein Annuitätendarlehen vereinbaren. Dieses Darlehen  heißt Annuitätendarlehen, weil eine gleichmäßige Annuität für die Bedienung des Darlehens vereinbart wird. Hier ein Beispiel, um das System zu verstehen:

Sie vereinbaren mit Ihrem Kreditgeber einen Zinssatz von 4% für eine Festschreibungszeit von 10 Jahre und eine Tilgung von 2%. Somit ergibt sich eine Annuitätenrate von 6% pro Jahr. Bei einer Kreditsumme von 100.000,- € bedeutet das eine Zahlung von 6.000,-€ pro Jahr, bestehend aus Zins und Tilgung. Da Ihr Darlehensgeber aber von Ihnen monatliche Zahlung verlangt, zahlen Sie monatlich 500,00 an die Bank.

Da Sie in jeder Rate außer Zinsen auch Tilgung zahlen und die Bank Ihnen den Tilgungsanteil schon monatlich gutschreibt, ist in der zweiten Rate, also im zweiten Monat der Zinsanteil schon kleiner, dafür steigt der Tilgungsanteil. Denn Ihre Rate pro Monat bleibt gleich. In Ihrer ersten Rate sind 166,67€ Tilgung enthalten; um diesen Anteil wird Ihr Restsaldo schon kleiner. Das Darlehen nimmt also pro Monat ab. So verschieben sich Zinsen und Tilgung mit jeder Zahlung gegeneinander. Zinsen verringern sich ständig, und die Tilgung  nimmt dafür ständig zu. (Vorsicht, die Gutschriften werden von Bank zu Bank unterschiedlich erteilt.) Gans wichtig, hier genau das Kleingedruckte studieren.

Ich rate Ihnen, einen Darlehensvergleich einzuholen, nur so können Sie die besten Konditionen bekommen: http://expressvergleich24.com/

Das Darlehen als Annuitätendarlehen hat Vor- und Nachteile. Zu den Vorteilen zählt, dass sie eine gleichmäßig hohe Kapitaldienstrate zu zahlen haben, die sich nur dann verändert, wenn sich der Zinssatz verändert. Bei Vereinbarung eines Festzinssatzes für die gesamte Laufzeit kann keine Veränderung eintreten. Ein weiterer Vorteil entsteht bei Berücksichtigung der Inflationsraten pro Jahr. Sie zahlen später Ihre ständig steigenden Tilgungsraten mit Geldern, die durch den Inflationseffekt abgewertet wurden.

Einen Nachteil gibt es für Anleger, die auf Steuervorteile spekulieren: Bei Immobilien, die Steuervorteile haben und damit die Zinsen steuerlich als Kosten abzugsfähig sind, fallen die Vorteile ständig, weil die Zinsen mit jeder Zahlung geringer werden. Mit zunehmender Laufzeit nimmt somit der in Betriebsausgaben abzugsfähige Zinsanteil ab. Sie müssen später einen entsprechend höheren Gewinn erwirtschaften, damit Sie den höheren Tilgungsanteil aufbringen können. Die frei verfügbare Liquidität wird geringer.

Nun zum  Tilgungsdarlehen: Kredite, die für betriebliche Investitionen benötigt werden, sind meist  Tilgungsdarlehen. Man finanziert hauptsächlich Bauinvestitionen, Anschaffungen von Maschinen und Geräten, Betriebseinrichtungen und Geschäftsausstattungen. Beim Tilgungsdarlehen werden auch zunächst die Zinsen für heute oder eine feste Laufzeit vereinbart. Nehmen wir hier auch einen Zinssatz von 4% im Jahr. Auch hier wird eine Tilgung von z.B. 4% vereinbart. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen zahlen Sie bei monatlicher Zahlungsweise im ersten Monat 666,67 €. Darin enthalten für Zinsen 333,34 € und für Tilgung 333,34 €. Die Tilgungsrate bleibt jedoch  immer gleich auf 4% im Jahr, ausgehend von 100.000,-€ des Anfangsdarlehen. Jedoch werden die Zinsen jeden Monat weniger, immer gerechnet auf das Restdarlehen. Damit wird die Belastung für den Kreditnehmer immer geringer. Ein Vorteil bei diesem Darlehen ist der ständig fallende Monatsbeitrag und  die damit fallenden Belastungen für den Kreditnehmer.

Auch hier sollten Sie einen Kreditvergleich einholen, um die besten Konditionen zu finden und einzuholen: http://expressvergleich24.com/

Gefahren durch Kreditgeschäft

Hier einige Empfehlungen zum Abschluss von einem Kreditgeschäft

Alle Banken haben zurzeit ein gutes Geschäft durch ihre Kreditkundschaft. Kreditzinsen sind immer noch sehr günstig, also sehr niedrig. Deshalb sind die Kunden gerne bereit für Immobilien und auch für sonstige private Anschaffungen Kredite aufzunehmen.

Aber Vorsicht, schnell ist im Notfall eine Belastung durch zu hohe Raten entstanden. Die Annuität, bestehend aus Zinsen und Tilgung sollte möglichst so gewählt werden, dass durch einen möglichen Notfall nicht die monatliche Belastung überschritten wird.

Auch, wenn am Tage der Kreditvergabe der Kreditnehmer an Hand der Bonität die Belastung tragen kann, so kann sich schnell Einiges im Leben ändern und schon ist die Belastung nicht mehr tragbar. Denken wir hier nur an folgende Situationen, die seitens des Kreditnehmers auftreten können: Krankheit, Verlust des Arbeitsplatzes, Trennung vom Partner, Zinsanpassungen seitens des Kreditgebers usw.

Egal, ob Sie einen Immobilienkredit oder einen Konsumentenkredit suchen, wir empfehlen in jedem Fall mehrere Angebote einzuholen, weil bei den Konditionen und Bedingungen doch erhebliche Unterschiede bestehen. Bitte nutzen Sie doch die kostenlose Vergleichsmöglichkeiten: http://expressvergleich24.com/

Bei allen Kreditgeschäften sollten Sie immer über die Laufzeit und Zinsfestschreibungszeit nachdenken. Tilgung bei den so niedrigen Zinsen, so hoch als möglich wählen. Gerade bei einem Immobilienkredit, auch wenn die Zinsen bei längerer Festschreibungszeit etwas höher sind, wenn es möglich ist, diese längere Zeit wählen. Es könnte ja sein, das nach der Festschreibungszeit höhere Zinsen fällig werden. Dann haben Sie schon wesentlich mehr getilgt, es fallen weniger Zinsen an und Sie könnten dann auch mit einem kleineren Tilgungssatz Ihre monatliche Rate wieder anpassen. Der Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich immer. Hier mein Zugang zu meinem kostenlosen Vergleichsrechner: http://expressvergleich24.com/ 

Wenn Sie heute eine Festschreibungszeit für die Zinsen von 10 oder 15 Jahre vereinbaren, sollten Sie eine Tilgung von 2 bis 3% wählen. Dann haben Sie nach Ablauf der Zinsbindung bereits ca. 30% des Kredits getilgt.

Jedes Kreditgeschäft hat seinen Preis, und es birgt ein zusätzliches wirtschaftliches Risiko. Wer sich umfassend informiert, kann viele typische Stolperfallen von vornherein vermeiden. Vergleichen Sie die Preise möglichst vieler Kreditinstitute. Dabei dürfen Sie sich nicht von kleinen Monatsraten blenden lassen. Aussagekräftig ist allein der effektive Jahreszins, den anzugeben die Kreditinstitute gesetzlich verpflichtet sind. Darin sind fast alle Kosten – einschließlich der Bearbeitungsgebühren – auf die gesamte Laufzeit umgelegt. Berücksichtigen und hinterfragen Sie unbedingt auch Sonderkosten, die nicht im effektiven Jahreszins berücksichtigt wurden (zum Beispiel) eine freiwillig abgeschlossene Restschuldversicherung). Sie sollten nur Ratendarlehen mit festen Konditionen vergleichen. Quelle

Mein kostenloser unverbindlicher Vergleichsrechner: http://expressvergleich24.com/ 

Immobilienfinanzierung, aber richtig!

Immobilienfinanzierung, aber richtig!

Bei dem Thema Immobilienfinanzierung befürchten viele Menschen wegen Unsicherheit Fehler zu machen. Deshalb sollten Sie sich mit dem Thema vorher beschäftigen und sich nicht ganz ohne Wissen in einen Kredit stürzen, deshalb: Immobilienfinanzierung, aber richtig.

Bei der Immobilienfinanzierung handelt es sich in der Regel um einen längerfristigen Kredit, der im Grundbuch der zu erwerbenden Immobilie eingetragen wird und somit als Sicherheit für den Kreditgeber dient.

Die erste Aufgabe des Kreditsuchenden sollte sein, eine genaue Kostenermittlung der zu erwerbenden oder zu bauenden Immobilie aufzustellen. Nebenkosten, wie Steuer, Notar und Grundbuch, Bauzeitzinsen und eventuell Makler sollten aus Eigenmitteln bezahlt werden und gehören nicht in die Hypothek.

Die zweite Aufgabe ist eine Aufstellung des einzusetzenden Eigenkapitals. Dazu kann auch der Einsatz von Eigenleistungen beim Bau oder bei Renovierungsarbeiten gehören. Unsere Empfehlung, keine 100%-Finanzierung. 20 bis 30% Eigenkapital gehört zu einer gesunden Immobilienfinanzierung.

Bei einer Immobilienfinanzierung handelt es sich um eine Hypothek bei der die monatliche Rate aus Zins und Tilgung besteht. Das nennt man Annuitätendarlehen. Dadurch, dass Sie in jeder Rate einen Teil Ihrer Schulden tilgen, fallen auch in jeder folgenden Rate weniger Zinsen an und so wird in jeder Rate die Tilgung größer. Der monatliche Betrag, also die Rate bleibt in der Festschreibungszeit immer gleich.

Bei den zurzeit angebotenen extrem niedrigen Zinssätzen wird man leicht verleitet sich eine höhere Kreditsumme zu leisten. Richtig ist die Tilgung zu Anfang mit 2 oder 3% zu vereinbaren, um später bei Ablauf der ersten Festschreibungszeit der Zinsen  eventuell dann höhere Zinsen verkraften zu können und dann die Tilgung anzupassen. So wird man nicht mit zu hohen Raten überrascht. Eine weitere Sicherheit vor Überraschungen ist eine lange Zinsfestschreibung zu vereinbaren. Das macht an dem Zinssatz für bis 20 Jahre Laufzeit nur ca. 0,6 bis 0,8 Prozent mehr Zinsen pro Jahr aus. Das sind bei einer Summe von 100.000,- ca. 50,- bis 70,-€ pro Monat, die aber ihrer Sicherheit dienen.

Sie sollten in jedem Fall bei der Immobilienfinanzierung die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbaren. Dadurch reduzieren Sie Ihre Schulden schneller und zusätzlich haben Sie den Vorteil bei der nächsten Anschlussfinanzierung eventuell anfallende höhere Zinsen aufzufangen und die Belastung pro Monat auszugleichen.

Um nun die besten Angebote zu finden, sollten Sie nicht zu einer erstbesten Bank laufen, sondern in einem Baufinanzierungsvergleichsportal Angebote einsehen und einholen. Angebote von Ihrem Bauunternehmer oder auch von Ihrem Makler sollten Sie genau prüfen. Im folgenden Vergleichsportal können Sie kostenlos Ihre Daten eingeben: http://expressvergleich24.com/baufinanzierung-vergleich/