Immobilienfinanzierung bei Vermietung als Altersversorgung Teil 2

Eine vermietete Immobilie als Geldanlage. Teil 2

Wert­ermitt­lung zur Immo­bi­li­en­ver­mie­tung als Alters­ver­sor­gung

Der Kauf­preis, die Erwerbs- und die Geld­be­schaf­fungs­kos­ten erge­ben dieGe­samt­kos­ten des Erwerbs. Dieser Gesamt­be­trag, steht im Verhält­nis zur Miet­ein­nah­me.

Der Kauf­preis

Der Makler oder der Anbie­ter als Eigen­tü­mer haben ihre Preis­vor­stel­lung, die sie meis­tens ohne eine genaue Rendi­te­be­rech­nung erzie­len wollen. Hier soll­ten Sie unbe­dingt Ihre eige­ne Rendi­te­be­rech­nung erstel­len. Um das machen zu können, wollen wir hier eine Muster­kal­ku­la­ti­on vorneh­men:

Wert­ermitt­lung zur Immo­bi­li­en­ver­mie­tung als Alters­ver­sor­gung ist eine wich­ti­ge Voraus­set­zung. Schau­en wir uns eine fikti­ve, aber realis­ti­sche Beispiel­im­mo­bi­lie an. Diese liegt in einer guten Lage und kostet 220.000 Euro. In dieser Summe sind die Kauf­ne­ben­kos­ten wie Grund­steu­ern, Makler­ge­büh­ren sowie Notar- und Gerichts­kos­ten enthal­ten. Eine Reno­vie­rung ist nicht erfor­der­lich, da sich das Objekt in einem guten Zustand befin­det. Außer­dem ist die Wohnung vermie­tet. Die Jahres­miet­ein­nah­men betra­gen derzeit 10.800 Euro im Jahr, 900 Euro im Monat. Welche Rendi­te bringt Ihnen diese Immo­bi­lie? Dazu schau­en wir uns zunächst die einfa­che Rendi­te­be­rech­nung an. Die entspre­chen­de Formel lautet: Jahres­net­to­kalt­mie­te ÷ Kauf­preis incl. Neben­kos­ten = Rendi­te in %. Setzen wir unse­re Zahlen ein, ergibt sich daraus folgen­des Ergeb­nis: 10.800 ÷ 220.000 = 4,9 % Das ist eine gute Zahl.

Netto­ren­di­te

Aller­dings handelt es sich oben um die Brut­to­ren­di­te, die die laufen­den Bewirt­schaf­tungs­kos­ten wie Haus­ver­wal­tung oder Instand­hal­tung unbe­rück­sich­tigt lässt. Diese müssen bei der Ermitt­lung der Netto­ren­di­te orher natür­lich berück­sich­tigt werden. Die Miete abzüg­lich der Bewirt­schaf­tungs­kos­ten heißt dann Nettor­mie­te. Die konkre­ten Zahlen sind, wie vieles ande­re auch, von der jewei­li­gen Immo­bi­lie abhän­gig. Aber als Faust­for­mel und soli­den Erfah­rungs­wert können Sie für die Bewirt­schaf­tungs­kos­ten 20 % der Miet­ein­nah­men kalku­lie­ren. Daraus ergibt sich die Netto­ren­di­te der Immo­bi­lie unter Berück­sich­ti­gung der Kauf­ne­ben- und Bewirt­schaf­tungs­kos­ten wie folgt: Netto­ob­jekt­er­geb­nis ÷ Kauf­preis incl. Kauf­ne­ben­kos­ten = Netto­ren­di­te. Und konkret mit den vorlie­gen­den Zahlen: 8.640 ÷ 220.000 = 3,92%

Dies ist die Netto­ver­zin­sung Ihres Kapi­tals, wenn Sie die Gesamt­kos­ten der Immo­bi­lie quasi bar auf den Tisch legen würden. Ange­sichts der aktu­el­len Zinsen ist dieser Wert durch­aus sehr gut. Unter der Netto­ren­di­te einer Immo­bi­lie versteht man verein­facht ausge­drückt die Verzin­sung des Kapi­tals (vor Steu­ern) und nach Berück­sich­ti­gung aller immo­bi­li­en­be­zo­ge­nen Kosten.

Also ergibt sich daraus über die Miete gerech­net ein Kauf­preis, der Ihr Ange­bot sein soll­te. Es ensteht ein Preis mit dem Sie den endgül­ti­gen Kauf­preis aushan­deln können. Die Steu­er­vor­tei­le haben wir hier nicht berück­sich­tigt. Bei rich­ti­ger Finan­zie­rung der Kauf­preis­sum­me im Verhält­nis zur Miet­ein­nah­me und dem Eigen­ka­pi­tal­ein­satz entste­hen Steu­er­vor­tei­le, die Ihnen eben­falls finan­zi­ell bei der Anschaf­fung helfen.

Infor­ma­tio­nen zur Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung finden Sie in Teil 3 von “Immo­bi­li­en­ver­mie­tung als Alters­ver­sor­gung“